Antizyklische Worte zum Wohnungskauf
November 1, 2014
Kapitalmarktausblick 2020
Januar 10, 2020Renditen der Anlageklassen Aktien, Anleihen, Immobilien und Gold
Laut einer Studie der Steinbeis-Hochschule in Berlin hat der Durchschnittsdeutsche nur 2,5 % seines Vermögens in Aktien angelegt. Das meiste Geld ist in Wohnimmobilien angelegt, gefolgt von Bankeinlagen und Versicherungen. Ist diese Vermögensallokation auch sinnvoll?
Um beurteilen zu können, welche Anlageklasse die attraktivste ist, lohnt sich ein Blick in die Vergangenheit. Die Ergebnisse sind eindeutig: Von Anfang 1980 bis Ende 2015 waren Aktien die mit Abstand profitabelste Anlageklasse (8,9 % p.a.), gefolgt von Staatsanleihen (6,4 % p.a.), Wohnimmobilien (4,0 % p.a.) und Gold (2,2 % p.a.).
Aktien
Die relativ gute Wertentwicklung von Aktien über diesen langen Zeitraum hinweg ist auf das Wirtschaftswachstum zurückzuführen. Wächst die Wirtschaft, dann wachsen auch die Unternehmensgewinne. Und die Unternehmensgewinne bestimmen wiederum den Wert von Aktien. Aktien sind Unternehmensbeteiligungen. Den Anteilseignern eines Unternehmens (Aktionäre) stehen die Gewinne zu, die ein Unternehmen erwirtschaftet. Diese Gewinne sind die Rendite, die Aktionäre für die Bereitstellung von Kapital erhalten, das ein Unternehmen für die Produktion benötigt, sowie für das Tragen des unternehmerischen Risikos. Je höher diese Gewinne sind, desto wertvoller ist ein Unternehmen und desto höher wird der Aktienkurs stehen. Weil in Deutschland die Wirtschaft seit Ende des Zweiten Weltkrieges stetig gewachsen ist, konnten die Unternehmen immer mehr Gewinne erwirtschaften. Die Aktienkurse sind entsprechend gestiegen. Der Deutsche Aktienindex DAX erreichte deshalb im vergangenen Jahr ein neues Allzeithoch.
Aber selbst in Krisenzeiten (Rezession, Krieg, Währungsreform) sind Aktien eine relativ sichere Anlageklasse, weil die Produkte vieler Unternehmen trotzdem benötigt werden. Die DAX-Unternehmen sind im Durchschnitt über 100 Jahre alt! In Deutschland gab es im letzten Jahrhundert zwei Weltkriege, zwei Währungsreformen sowie mehrere Wirtschaftskrisen – doch diese Unternehmen haben alle genannten Krisen überstanden.
Trotzdem sind Aktien bei den Deutschen nicht besonders beliebt. Viele Anleger haben sich mit dem Platzen der Technologieblase (2000 – 2003) die Finger verbrannt. Der DAX verlor in diesem Zeitraum rund 70% an Wert. Von 2007 bis 2009 gab es gleich nochmals einen ausgeprägten Bärenmarkt, bei dem der Leitindex rund 50% an Wert einbüßte. Solche Kursverluste empfinden die allermeisten Anleger negativ. Dabei müsste sich doch jeder Anleger über fallende Kurse freuen. Im Supermarkt freut man sich ja auch über Angebote! Nur bei Aktien sind fallende Kurse (Preise) für viele Anleger ein Verkaufsgrund. Solche Anleger verstehen einfach nicht, was Aktien eigentlich sind: Unternehmensbeteiligungen.
Anleihen
Anleihebesitzer konnten seit 1980 zwar auch eine attraktive Rendite erwirtschaften, das lag jedoch hauptsächlich am relativ hohen Zinssatz in den 80er und 90er Jahren (meist 6 – 8 % für eine 5-jährige Anleihe) und am Sinken dieses Zinssatzes. Bei fallenden Zinsen kaufen Anleger lieber die „alten“ Anleihen mit den höheren Kupons als die neu emittierten Anleihen mit niedrigeren Kupons. Dieses Verhalten treibt die Kurse der höher verzinsten Anleihen nach oben. Die Zeiten üppiger Zinsen sind aber vorerst vorbei. Die Renditen der Staatsanleihen dürften deshalb in den nächsten Jahrzehnten deutlich niedriger sein als in der Vergangenheit.
Staatsanleihen haben im Vergleich zu Aktien einen großen Vorteil: Ihr Ertrag steht von vornherein fest. Ein Investor weiß beim Kauf einer Anleihe genau, wie viel Zinsen er bekommen wird, über welchen Zeitraum er diese Zinsen bekommen wird und zu welchem Kurs die Anleihe zurückgezahlt wird. Unter der Voraussetzung, dass eine Anleihe bis zur Fälligkeit gehalten wird und der Schuldner nicht Pleite geht, sind die Kursrückschläge immer nur temporär. Diese Sicherheit gibt es bei Aktien nicht.
Staatsanleihen haben jedoch einen großen Nachteil. Im Gegensatz zu Aktien, Wohnimmobilien und Gold sind diese keine Sachwerte, sondern Nominalwerte. Nominalwerte verlieren real in der Höhe an Wert, in der auch die Inflation steigt. Bei einer Anleihe kennt man zwar den Rückzahlungswert, wenn die Inflationsrate bis zum Rückzahlungstermin aber hoch ist, dann ist der Rückzahlungswert entsprechend weniger wert. Im vergangenen Jahrhundert gab es bereits eine Zeit, in der eine langfristige Investition in Staatsanleihen ein schlechtes Geschäft war. In den USA haben Besitzer von US- Staatsanleihen im Zeitraum von 1940 bis 1981 rund 60% an Kaufkraft verloren. Die Inflation war in diesem Zeitraum also deutlich höher als der Ertrag, den Staatsanleihen generiert haben. In Deutschland gab es im vergangenen Jahrhundert sogar zwei Währungsreformen (1924 und 1948). Besitzer von Staatsanleihen mussten dabei den größten Teil ihrer Investitionen abschreiben.
Staatsanleihen sind also eine sichere Anlageklasse mit kalkulierbaren Gewinnen, sofern die Inflation überschaubar und der Staat solvent ist. In Phasen stark steigender Inflation oder bei der Gefahr einer Staats- pleite sind Staatsanleihen jedoch die unsicherste Anlageklasse überhaupt.
Immobilien
Die seit Jahren fallenden Kreditzinsen führten hierzulande zu einer sehr starken Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit zu stark gestiegenen Immobilienpreisen. Wohnimmobilien sind die Lieblingsanlageklasse der Deutschen. Zum einen verführen steigende Immobilienpreise zum Immobilienkauf. Zum anderen erwirtschaften Wohnimmobilien Mieterträge bzw. die monatliche Mietzahlung kann erspart werden. Doch die Profitabilität von Wohnimmobilien wird überschätzt. Die Immobilienpreise sind zwar in den letzten Jahrzehnten spürbar gestiegen, dieser Anstieg entspricht jedoch gerade einmal dem Anstieg der Inflation währen dieser Zeit. Die zweite Ertragskomponente bei Immobilien sind die Mieterträge. Diese betrugen seit 1980 im Schnitt 3,9 %. Davon sind aber noch Instandhaltungs- sowie Kauf- & Verkaufskosten in Höhe von 2 % pro Jahr abzuziehen. Die Nettomietrendite beträgt dann nur noch 1,9 %. Zudem schmälert möglicher Leerstand die Mieteinnahmen.
Der gravierendste Nachteil von Immobilien ist jedoch, wie der Name schon verrät, deren Immobilität. Dadurch kann der Staat leicht auf diesen Vermögensgegenstand zugreifen (Erhöhung der Grundsteuer, Beschlagnahmung, Zwangsvermietung - all das geschieht übrigens in diesen Tagen). Bei einer selbstgenutzten Wohnimmobilie ist Immobilität auch schlecht, wenn man umziehen muss. Man kann dann gezwungen sein, zu einem schlechten Preis zu verkaufen. Für die Ersatzimmobilie entstehen wiederum hohe Kosten. Ein zweiter großer Nachteil von Immobilienbesitz ist dessen Illiquidität. Im Gegensatz zu Aktien werden Immobilien nicht an der Börse gehandelt und sind deshalb auch nicht jederzeit veräußerbar. Es kann lange dauern, bis man einen Käufer für seine Immobilie gefunden hat.
Gold
Die Angst vor steigender Inflation und wirtschaftlicher Unsicherheit veranlasste in den letzten Jahren die Sparer, im großen Stil Gold zu kaufen. Diese Anlageklasse wird jedoch überschätzt. Das gelbe Metall erwirtschaftet keine Erträge, wie Aktien es tun. Es kann deshalb kein "Innerer Wert" auf Basis zukünftiger Zahlungszuflüsse berechnet werden. Der Wert von Gold wird langfristig ausschließlich durch die Kaufkraft erhalten. Damit ist Gold ein Wertaufbewahrungsmittel. Gold ist aber auch eine Krisenwährung. Goldmünzen könnte man als Zahlungsmittel verwenden, falls die Papiergeldwährung nicht mehr als Papier wert ist, auf das sie gedruckt wurde. Allerdings sei darauf verwiesen, dass Staaten in Krisenzeiten den Besitz von Gold schon öfter verboten haben.
Immobilien
Die seit Jahren fallenden Kreditzinsen führten hierzulande zu einer sehr starken Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit zu stark gestiegenen Immobilienpreisen. Wohnimmobilien sind die Lieblingsanlageklasse der Deutschen. Zum einen verführen steigende Immobilienpreise zum Immobilienkauf. Zum anderen erwirtschaften Wohnimmobilien Mieterträge bzw. die monatliche Mietzahlung kann erspart werden. Doch die Profitabilität von Wohnimmobilien wird überschätzt. Die Immobilienpreise sind zwar in den letzten Jahrzehnten spürbar gestiegen, dieser Anstieg entspricht jedoch gerade einmal dem Anstieg der Inflation währen dieser Zeit. Die zweite Ertragskomponente bei Immobilien sind die Mieterträge. Diese betrugen seit 1980 im Schnitt 3,9 %. Davon sind aber noch Instandhaltungs- sowie Kauf- & Verkaufskosten in Höhe von 2 % pro Jahr abzuziehen. Die Nettomietrendite beträgt dann nur noch 1,9 %. Zudem schmälert möglicher Leerstand die Mieteinnahmen.
Aktien erzielen die höchsten Renditen
Aktien waren von Anfang 1980 bis Ende 2015 die profitabelste Anlageklasse in Deutschland. Die durchschnittliche Jahresrendite von Aktien betrug 8,9%, gefolgt von Staatsanleihen (6,4% p.a.), Wohnimmobilien (4,0% p.a.) und Gold (2,2% p.a.). Nach Abzug der Inflationsrate sieht man auch sehr schön, dass Aktien die Kaufkraft am besten mehren konnten (6,8% p.a.), Staatsanleihen ebenfalls einen deutlichen Realgewinn verbuchten (4,3% p.a.), dass bei Immobilien die Preissteigerungen genau in Höhe der Inflation erfolgten und damit „nur“ die Nettomieterträge in Höhe von 1,9% erwirtschaftet wurden und dass mit Gold lediglich die Kaufkraft erhalten werden konnte (0,1% p.a.).
Quellen: Deutsche Bundesbank, Statistisches Bundesamt, bulwiengesa AG, eigene Berech- nungen. Aktien: Deutscher Aktienindex DAX, Staatsanleihen: Deutscher Rentenindex REXP. Wohnimmobilien: Die Rendite der Wohnimmobilien setzt sich aus der Veränderung der Immobilienpreise und einer Nettomietrendite von durchschnittlich 1,9% p.a. zusammen. Der Goldpreis wurde von USD in DM bzw. ab 1999 in Euro umgerechnet.
Die Preise aller Anlageklassen schwanken
Neben den Chancen sollte man immer auch die Risiken betrachten. Alle Anlageklassen konnten im Betrachtungszeitraum zwar positive Renditen erwirtschaften, allerdings gab es teils heftige zwischenzeitliche Vermögensverluste. Bei Aktien waren diese am größten: -68%. Dieser Verlust ist während des Platzens der Technologie- und Internetblase entstanden. Überraschend wird für einige Leser sein, dass Gold, das ja eigentlich als sehr sicher gilt, auch schon stark an Wert verloren hat: -62% (1980 – 1999). Bei Staatsanleihen und Immobilien war der Verlust zwar minimal, aber wie später am Beispiel der USA dargestellt, können diese Anlageklassen ebenfalls massiv an Wert verlieren.
* Der maximale Verlust wurde auf Basis historischer Monatsendkurse berechnet. Bei einer täglichen Erfassung der Daten wäre dieser sogar noch höher. Zudem bezieht sich der maximale Verlust auf den jeweiligen Gesamtertragsindex (Kursveränderung + Ertrag). Bei Aktien werden neben der Kursveränderung die Dividenden berücksichtigt, bei Staatsanleihen zusätzlich die Zinsen und bei Wohnimmobilien zusätzlich die Nettomietrendite. Bei einem reinen Kursindex wäre der maximale Verlust höher als bei dem verwendeten Gesamtertragsindex.
In den USA ist die Erkenntnis ähnlich
Für die USA gehen die Daten noch länger zurück. Der US-Wirtschaftsprofessor Robert J. Shiller hat die Wertentwicklung von Aktien, Staatsanleihen und Immobilien bis 1890 zurückgerechnet. Auch über diesen sehr langen Zeitraum ist die Erkenntnis ähnlich: Aktien erzielten langfristig den höchsten Ertrag (9,3%), gefolgt von Wohnimmobilien (5,7%), Staatsanleihen (4,7%) und Gold (3,2%). Nach Abzug der Inflationsrate in Höhe von 2,7% p.a. erzielten Aktien eine jährliche Rendite von 6,6%, Wohnimmobilien von 3,0%, Staatsanleihen von 1,9% und Gold von 0,5%. In den USA gab es zwar keine Währungsreformen wie in Deutschland, jedoch gab es in diesem Zeitraum etliche Wirtschaftskrisen (Weltwirtschaftskrise 1929, erste Ölkrise 1973, zweite Ölkrise 1979/80, Sparkassenkrise 1981, Platzen der Technologieblase 2000, Immobilien- und Finanzkrise ab 2007). All diese Krisen konnten die US-Unter- nehmen aufgrund ihrer Anpassungsfähigkeit meistern. Das spiegelt sich in der Wertentwicklung der Aktienkurse wider.
Wie in Deutschland erlitten Aktien in den USA die höchsten zwischenzeitlichen Verluste von allen Anlageklassen (-82% von 1929 bis 1932). Gold verlor ebenfalls stark: -62%, gefolgt von Wohnimmobilien -19% und Staatsanleihen -15%. Diese Verluste beziehen sich auf die Wertveränderungen vor Berücksichtigung der Inflationsrate. Nach Abzug der Inflationsrate erlitten die vermeintlich sicheren Staatsanleihen auch schon mal einen Kaufkraftverlust von 60% (1940 – 1981) und Wohnimmobilien von 29% (1914 – 1919).
Quellen: Robert J. Shiller (Universität Yale), The National Mining Association (NMA), werden. Die Rendite der Wohnimmobilien setzt sich aus der Veränderung der tatsächlichen Immobilienpreise und einer angenommenen Nettomietrendite von durchschnittlich 2,5% p.a. zusammen (Für die Nettomietrendite gibt es keine Daten, die bis zehnten spürbar gestiegen, dieser Anstieg 1890 zurückgehen). Alle Angaben sind in USD.
* Der maximale Verlust wurde auf Basis historischer Monatsendkurse berechnet. Bei einer täglichen Erfassung der Daten wäre dieser sogar noch höher. Zudem bezieht sich der maximale Verlust auf den jeweiligen Gesamtertragsindex (Kursveränderung + Ertrag). Bei Aktien werden neben der Kursveränderung die Dividenden berücksichtigt, bei Staatsanleihen zusätzlich die Zinsen und bei Wohnimmobilien zusätzlich die Nettomietrendite. Bei einem reinen Kursindex wäre der maximale Verlust höher als bei dem verwendeten Gesamtertragsindex. (Renditeunterschied von Staatsanleihen vor und nach Inflation wegen Rundung ungleich 2,7%.)
Fazit
Natürlich sind derartige Betrachtungen immer auch von den Startbedingungen abhängig. So standen deutsche Aktien im Jahr 1980 vor einer säkularen Hausse, während die Jahrhundert-Goldhausse gerade zu Ende gegangen war und über rund zwei Jahrzehnte verdaut werden musste. Dennoch legen die noch wesentlich weiter zurückreichenden Untersuchungen aus den USA nahe, dass Aktien langfristig betrachtet die rentabelste und sicherste Anlageform sind. Kurzfristig betrachtet sind sie jedoch sehr riskant. Beim Kauf von Aktien sollte man daher wie ein Unternehmer denken, nämlich langfristig, am besten über Jahrzehnte, wenn nicht gar über Generationen. Dann können einem die zwischenzeitlichen Kursschwankungen egal sein und man kann sich über die profitabelste Form, sein Vermögen langfristig real zu vermehren, freuen.
erschienen im Smart Investor Magazin, Ausgabe 05/2016
